地方国资囊中羞涩,青岛部分共有产权房陷尴尬境地******
近日来,一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息,受到业内广泛关注。
消息显示,年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称,自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房,首付款大约150万,当地一国资公司负责出资76万。等要交付时,开发商称市政公司没打款,因此不能交房,如果要退房需要缴纳20%的违约金,国资方面则称“没钱”。
城阳市政投资集团则回复称,城阳市投资集团现正在积极筹措资金,解决付款问题,已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称,自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签,但因市政投资公司还未支付首付款,导致2022年底交房时没能拿到钥匙。
该事件被关注到后,引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题的讨论。那么,背后真相到底是怎样的?
区属人才购房政策
据当地房企人士告诉第一财经,网传内容确有此事,主要是地方国资资金支付的问题,退房违约金也是购房合同中约定的。“有项目涉及到的房源量较少,也有拖欠金额比较多的,此前当地有四家国资公司在做,目前就网传的这家有付款问题,其他三家都没事。”
值得注意的是,城阳区此次被关注到的共有产权住房,与传统意义上的不太一样。
一般而言,共有产权住房,是指政府提供政策支持,采用市场化方式建设筹集,限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等,面向符合条件的居民供应,实行政府与购房人按份共有产权的住房。在拍地阶段,便会对相应地块的性质、售价、出让条件等作出规定。
而城阳区这类共有产权房,更类似对人才购房的支持政策,是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策,此前曾在当地市场火爆过一段时间。
早在2020年3月,青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措,其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点,将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分,由区属国有企业垫付或赠予30%房款。按最初的设想,该政策将持续至2023年。
具体而言,可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类,属于一至四层次的人才,购房者与区属国企的产权比例为7:3,共有期限为8年;对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的,购房者与区属国企的产权比例为7:3,共有期限为5年。
按照产权比例,个人承担购房总价款的70%、享有70%的产权,需要缴纳持有70%房屋产权的首付款,并作为按揭贷款抵押物;区属国企承担购房总价款的30%、享有30%的产权,由其自有资金或其他资金解决,该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。
据当地官媒当时发文,比如一套房子100万元:人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21%,政策付款30%,剩下部分贷款,这样一来首付比例低,贷款还款压力也会减小。
共有产权到期后,一至四层次的人才,在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后,由人才个人提出申请,经区属国企同意、相关部门批准后,无偿赠送30%产权;五至七层次的人才,满5年后,由个人将区属国有企业持有的30%产权回购,回购价格按照“孰低”原则。
在实行一年多后,垫资问题对国企平台公司形成一定考验,有部分地产项目积极介入,与四大平台公司合力垫资;当时也有声音称,一些房企选择退出共有产权项目合作。不过,在2021年官方发布的名单中,该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。
提振楼市后暂时退场
城阳区共有产权房政策的发布,曾在当地楼市激起很大波澜。
据卓易数据,2019年的城阳楼市很压抑,成交为近5年最低,全年商品房成交14094套,商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后,城阳楼市量价齐涨,2020年全年成交21216套,共有产权房成为城阳楼市的“强心剂”,外部因素引发需求提前释放。
青岛网上房产数据也显示,2020年全年,城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下,2020年城阳区楼市异常亮眼,全年新房共成交24850套,成交面积2818985.65平方米,仅次于西海岸,且新房成交量占比全市总成交量的16%。
部分地产项目,也在该政策刺激下价格上扬,有项目从2019年年底的15500元/平方米涨到19000元/平方米,有项目从19年年底的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房的门槛,共有产权房购买人数再度增加,构成2021年该区楼市成交的主力。
不过从2021年下半年开始,城阳区人才共有产权政策出现收紧,取消五至七层次人才购置二套房政策,购置首套房政策不变。此外,随着共有产权购房者越来越多,四大平台即市政集团、城发集团、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大,出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况。
后来,本应在2023年结束的政策,提前按下暂停键。2022年4月,有购房者询问共有产权停止报名的问题,城阳区财政局回复称,因即将出台新的人才住房政策,为确保与新政策顺畅衔接,2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。
同年8月,城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行),为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额的购房券。
在整个青岛市层面,则存在有产权型人才住房政策,项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定;以限定价格购买的面积,按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定,超出部分按照同区域商品住房价格购买。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,共有产权住房各地都有相应的管理办法,对建设、交付等各个环节都有硬性要求。青岛的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存,不过城投资金普遍紧张,不太可能持续出这么多钱,就导致因资金引发的一系列交付问题。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为,过去经济形势好、政府财政状况好,此类问题较难放大。但问题是,当前经济压力增大,地方国资若无力承担相关责任,就会暴露出问题。从这个角度看,上述情况不会是个案,各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题。
对城阳区乃至青岛楼市的问题,克而瑞则表示,当地市场即便有修复、也并不会突破2016年的高点,一是人口实现跨越式增长的概率不大,购房基数相对稳定,虽然前期出台政策,吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧,东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛,而所谓的人才新政并没有“先发优势”,前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线。
此外,青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位,2021年济南、青岛分别达到了8.6年和9.8年,居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示,2023年1月,青岛新建商品房共计成交4460套,环比下降53.36%,同比下降47.32%,受疫情及春节影响,成交量环同比均“腰折”。
威马汽车涨价 市场竞争白热化******
红星资本局消息,1月16日,威马汽车宣布,于2023年1月1日起针对W6、EX5-Z、E.5等多款在售车型进行价格调整。调整后,综合补贴后售价将上涨1.5万元-2.5万元不等。价格调整方案于2023年1月1日零时起生效,在此之前已完成定金支付的用户不受此次价格调整的影响。
威马汽车称,为打破“越卖越亏”的行业怪象,威马在2022年后半段开始战略性收缩新车交付量,并多次实施产品价格调整,以改善公司盈利结构,进而更好地支持产品研发和用户服务。
借壳APOLLO出行上市
就在1月12日,APOLLO出行(00860.HK)公告,将以20.2亿美元收购威马汽车子公司,并将以每股0.55港元的发行价配发及发行约288.25亿股。
这被视为威马汽车将通过APOLLO出行完成港股借壳上市。
接近威马汽车人士向红星资本局表示,此次与APOLLO出行双方战略并购,威马汽车上市路径进一步确定;阿波罗造车产业链与威马造车产业链可实现资源互补;战略合并后,威马借机实现品牌向上。据了解,完成尽职尽调后,威马或在本年二季度完成挂牌。
作为最早一批入局的造车新势力,威马汽车2022年接连被曝降薪、财产冻结,销量掉出第一梯队。汽车独立分析师刘昊向红星资本局指出,通过收购APOLLO出行实现港股上市,威马汽车不仅能解决资金问题,还能实现品牌与产品战略升级。APOLLO前身是德国小众超级跑车制造商Gumpert,并购后威马汽车将覆盖主流、高端和超豪华三大市场,提升资本市场想象空间,或重回造车新势力前列。不过也有业内人士对此并不看好。
行业或加速洗牌
业内普遍认为,“国补”退出后,2023年新能源汽车市场进入完全市场驱动时代,加上碳酸锂价格回落和特斯拉(TSLA.US)全球降价的鲇鱼效应,行业或加速洗牌。
进入2023年,特斯拉先后大幅下调中国、日本、韩国、澳大利亚、新加坡、美国、加拿大以及欧洲多国的电动车价格,引发全球车市震动。
1月6日,特斯拉中国宣布对国产车型调价,其中Model 3后驱版降价3.6万元,高性能版降价2万元;Model Y后驱版降价2.9万元,长续航版降价4.8万元,高性能版降价3.8万元,创下价格的历史最低点。
此后,特斯拉在日本降价约10%,在欧洲多国降价1%-20%,在美国降价最高19.7%,部分车型还将同时享有美国《通胀削减法案》的税收抵免优惠政策,最高降价2.05万美元。
在美国和中国,特斯拉出现了新车和二手车价格倒挂的现象。
不过降价也让新车销量上升。特斯拉门店销售人员表示,降价后进店顾客人数激增。
乘联会数据显示,2022年,新能源乘用车渗透率达到27.6%,较2021年提升12.6个百分点;预计2023年新能源乘用车销量850万辆,渗透率将达36%。
新能源汽车市场增速放缓,特斯拉降价让国内市场竞争白热化。红星资本局注意到,目前在国内与海外市场,特斯拉的价格区间已经与大部分造车新势力重合,甚至接近比亚迪(002594.SZ)。这也让国内新能源车企“出海”的难度增加。
特斯拉公司副总裁陶琳此前表示,特斯拉的价格变动是基于“成本定价”逻辑。业内人士认为,在供应链、规模化生产等优势下,特斯拉的毛利率远高于同行,仍有降价空间。
根据睿研咨询出具的报告,如果将来零部件价格下降,或特斯拉采用更优化的生产或零部件替换,按2022年Q3的成本价与2021年Q4的最低成本价比较,特斯拉还有3万元的下降空间。
成都商报-红星新闻记者 吴丹若
(文图:赵筱尘 巫邓炎)